简介：
任志强先生现为北京市华远集团总裁、北京市华远集团公司董事长、总经理、党委副书记，北京市华远地产股份有限公司董事长。并在华远集团持有股权的合资公司或下属公司担任董事长、总经理等职。任全国工商联房地产商会副会长、及多个社团组织、大学等机构任顾问、理事、兼职教授、副主席等职务。任志强先生曾当选为西城区人大代表、北京市第九届、第十届政协委员，现任北京市第十一届政协委员。
个人理论著作及文章：
著书《任人评说》，多次发表各种房地产理论、市场、法规、管理等方面的文章，并影响到政府政策的制定，尤其是多次参与国务院、建设部政策法规的制定，包括2003年国务院18号通知的制定。
今天搜狐这个论坛是在音乐厅，给大家一些欢乐，今天大家听到很多不欢乐的、雪灾、地震、股市跌了，GDP增长下滑了、外贸出口下降了，好像没有什么好消息，这可能就是我们所说的外部压力。内部压力，大家觉得钱不知道哪儿去了，要说企业的钱，永远不会有够的时候，你有一块地的时候，你想做两块地，有两块地就想有三块地……无限的扩张，让所有的企业都感觉内部有压力。
去年我们的情况可能比较好，大家感觉内外压力不大，经济增长速度很快。刚才徐教授说钱一点都没有少，今年增长的、货币发行的从哪儿看都比去年钱多，为什么房地产商说钱少了呢？不仅是房地产商，李荣融都说准备过两年苦日子，169家最大的国有企业都面临宏观调控的紧缩，也都情况不好。意味着所有的行业都面临一个问题，就是在宏观紧缩的情况下，在金融货币政策开始缩紧的情况下，所有人都面临一个钱不太多的情况。
今年贷款总额没有下降，为什么大家感觉紧？企业可能面临的是销售急遽下降。今年一季度的情况，说开发商没有钱，但是投资增长是32.28%，比去年高、比环比高，比去年四季度高。你说大家没有钱？不是没有钱。但是自有资金从35%下降到29%，去年移过来的很多，今年净增长的自有资金量不足。这是连续四年第一次出现的一种情况。第二，销售急遽下降，去年、前年一季度是7.6亿多的销售面积，竣工只有4亿多，超卖了3亿多的面积。
今年和去年一季度相比下降了15%的销售。同时显示的是定金预收款个人贷款急遽下降。去年到年底，定金和预收款占到资金来源的23%，个人住房贷款占到13%，银行贷款数量很低，从2000年的24%左右下降到去年占所有开发资金的18%，银行贷款在整个所有的开发商的现金流中占的比重并不是很大，但是定金预收款和个人贷款大概占42%，如果今年下降15%，有些地区还再继续下降，这些地区的开发商可能就感觉到手里的现金流不如去年充足了，因为销售的下降，让42%的比例下降到了19%。定金、预收款、个人按揭贷款在一季度开发总资金从42%下降到了19%，这样大家感觉没有钱花了。
全国8个地区，东南西北沿海、渤海、珠三角、长三角八个地区，三个地区的销售急遽下降，五个地区的销售是上升的。从全国来看，去年的土地增长比较快，到今年一季度整个供求关系环节、供应量是增加的。到二季度，我估计没有钱了，投资增长就会下降，然后供给也会下降。从价格来说，土地价格今年上涨比较快，比去年还快。都说没有钱了，但是土地价格虽然没有暴出添加，全国有40栋流拍，土地价格上涨的速度很高。
一手房住房价格，在发改委统计局公布数据上涨11%，统计数据告诉我们是涨价。70个城市，有16个降，剩余的还是涨，特别是二、三线城市，有的翻番，像沧州，从2000到4500元。整体房地产的预售房房价保持增长，这是表面情况，环比大幅度下降。去年翘尾因素占90%，今年一到三月份的净增长大概每个月只有0.3%。基本价格，在总体来讲是平稳的，但由于销售急遽下降，很多开发商觉得钱不够了，钱不够的原因可能在于去年你太猖狂，囤积的土地可能太多了。第二个原因，降完价之后并不表示你的利润率降低了，或者并不表示你亏损了。但大家都想挣更多的钱，谁也不愿意降价。有的地产商降价，因为银行逼的，你不还款我就给你续贷了，你借3亿先还1亿吧，大家就被迫降价卖房，还1亿的贷款。
对所有的企业而言，每个企业所面临的局势是不一样的，有的企业富得流油有一大堆的现金，有的地区销售很好，有的要继续扩张。去年大量的现金转化为土地的，今年销售情况不好的，这些地区的开发商就出现了一些现金流的问题。说房地产都不好，我觉得更多不是企业而是媒体，媒体使劲的煽，不煽就没有说的了。现在我们仍然在增加准备金率，限制流动性过剩为主要的金融货币政策。
同时，以通涨为主要控制目标，所以必然会采取不管是调利率或者是调汇率，或者是调准备金率这样的动作，这可能还要坚持一段时间，我估计这个动作，除非到我们可以明显看到CPI的数据急遽下降，原来以为4月份会略有下降，实际上4月份不仅没有下降还反弹了，从8.2变成8.5，07年侨委因素占到8.9，所以今年经济学家认为是高位运行，高位运行的过程中，不要指望货币政策会放弃对通货膨胀为主要目标，不可能。真正要调换货币政策，只有一个条件，就是6月份以后，或者三、四季度出现CPI下降，流动性过剩的改变，否则从紧的货币政策会延续一个较长的时间。
开发商怎么办呢？短期内我们看不到人均收入的增长或者是能够有一个良好的预期。为什么房子会涨价？为什么大家会买房子？因为我们看到预期是好的。前五、六年，我们可以看到，每年平均有10%多的人均收入净增长，每个人都可以预期，我明年和后年的收入是稳定的，而且可以还得起房贷，除了还房贷，还可以用余钱改善生活条件，尤其房价不管怎么涨，比我收入增长的速度要低，我收入增长可以超过它，一般的情况下，20年的贷款，我工作收入可以翻一番，每七年工作收入增长一倍，有一个良好的预期，就敢于把20年后的钱放在今天。
今天可以看到的，最重要的是收入下降了，是不是我们大家不缺房子了？从整体来看，不管是徐教授刚才所说的，哪怕只有12%的人买房子，多少年内我们也满足不了。每年有1000多万的农民工进城，像北京每年20万对结婚，每年有44%的家庭新买了房子，这个需求量是非常大的。但是收入不够了，我的收入赶不上净增长的速度，我就还不起明年、后年的按揭，就会短期内影响到人们的购买欲望，把刚性需求变成一个柔性需求，柔性需求就变成一个观望。这个数字并不是平均的，全国用了8.5%，有的地方只有6%、5%、4%，一些地区的CPI超过了10%，只是全国平均的时候变成了8.5%，每个地区就出现了不平衡，有的地方在疯狂的增加。
比如我们的按揭贷款，去年有5次调息，真正的调息作用是今年1月1号才实现，人们还款的压力1月1号实现。第二，去年增加了第二套住房的按揭贷款，今年的销售下降，在发达地区或者是一线城市最为明显。在二线城市分化，三线城市没有反应。一线城市，大部分人由于财力的问题是买了小房子，他的重点是小房子向大房子转换，由于二手房的限制，就不愿意去改善。二线城市大多处于刚刚开始，只有少数二线城市是买过房子再换房，大多数是先换房。三线城市第一次购房占主导，就出现了三线城市改善过程当中都是第一次购买房屋，不受房贷的影响。我们可以看到，部分地区房价上涨，而且上涨的幅度很快，部分地区出现了负怎样或者是零增长，更多的地方出现了销售下降。总体来说，销售下降的比例不高，接近15%，所以开发商感觉明显。
实际上，每个企业的问题需要单个企业解决，从宏观层面看不到整个行业面临单独对你贷款的紧缩，单独对你货币总发行量、总供给量减少，没有。针对这个来说，我们说整个行业、整个企业不同，从整个行业的宏观面来看，主要是宏观经济的影响，宏观经济如果继续下跌，我估计这个行业就没有什么戏了。假定今年的GDP只有6%，7%都够呛，历史上96、97年是房地产全行业亏损，当时是7.1、7.2，都是8以下。
GDP计算的时候很怪，如果说10%、11%、12%的增长，掉下来一个点掉的都是利润，固定成本基本不变。增长的部分恰恰是利润的部分，或者是人均收入增长的部分。所以只要往下一掉，首先掉的就是利润。掉一个点，可能很多人就事业，掉三到五个点，可能上千万人的失业。在经济下滑的过程中，首先影响最大的是劳动密集型产业，利润较低的产业。提高一个点不一定解决这么多就业，掉一个点可能破坏这么多人的就业。我们觉得，如果按照历史的数据看，凡是中国经济增长7到8的时候，房地产行业没有什么戏，超过7、8房地产行业才是较好的时候。如果我们的利率按照历史情况来看，达到六点几、七点几，房地产行业也基本没有戏了。
反过来说，另外一个经济学的规律，利率是负利率房价就增长，不仅是房价，所有的资产价格都增长。中国现在比较奇怪，从2000年或者说95年开始，我们再往前推到88年开始，有一系列的宏观调控政策，我们可以画一条区县，存款利率是负利率的时候，资产价格都上涨，而今年存款利率是负利率，但是资产价格在波动。因为股票没有跌到更低的水平，我们是从1000多点，现在维持在3400到3600，不能说都跌了。这个经济学的规律，是否可以被中国特色打破？我们搞不清楚。但只要宏观经济维持较好，房地产不是行业问题，而是单个企业问题。
如果就企业而言，就像军队一样，军队比较特殊，军队一方面要让你死掉，就是我们要让士兵训练枪打得准、炮的命中率很高，一下子打死你。另外，抗震救灾上场的除了军队，他们都是矛盾，打死更多的敌人是让人民活得更好。军队有两种战略，一种是进攻一种是防守，对象我们房企来说，你要活下去，要选择好进攻和防御的时间。去年更多的企业采取的是进攻，拼命的在扩张土地，用大量的土地支持。去年出现了恶性的添加，你看看，只要稍微放一放开发商的手中没有钱了，买不起了。
今年怎么办？历史上冲得最猛的，第二年都会遇到问题。开发商是不是没有办法？不是，赵总也提到了，外国银行有得是钱，如果想办法把自己卖了也可以获得收益，并不是把自己卖了就赔钱，你可以东山再起，或者三块地你卖两块另外一块你活得很轻松。也有很多企业手里有钱，还在用高价获得土地，你便宜一点把土地给他，只要低于他的开发溢价他一定愿意。你可能太黑了，老想用拍卖价去买，那缺地的人也不愿意从你的手里拿地，愿意从政府的手里去拿，因为有一个付款期限的延期，付不上可以交滞纳金，可以拖一拖。作为单个企业来说，我们觉得只有企业的战略出了问题，而不是行业出了问题。行业出了问题一定是宏观经济出了问题，而不是企业的行为出了问题。
这两者之间要分开的，媒体一说就是所有的房地产都如何，而不是说某些房地产企业如何。我经常说，在一个苹果树上可能有一个烂苹果，在某一个城市，可能有某一个公司的情况是恶化的，从整个行业来说，要拉动中国的经济，不管是要克服GDP的问题还是CPI的问题，最后不能不靠房地产。全世界都如此，中国也不可能脱离这样的困境。1998年我们就是采取这样的政策。如果这次经济大幅度下滑，等再拉动经济的时候，首先要依靠的依然是房地产。如果我们现在都在想让穷人去买房子，可能就是美国的次级债。
如果我们想拉动中国的消费，又不愿意让富人花钱买房子、或者扩大他的消费，可能也拉动不起来。我们的消费常常处在一个胶着的状态，很重要的是政策鼓励穷人消费而不是鼓励富人消费，这可能就出现问题。我们可以看看发达国家，更多是让富人拿出更多的钱进行奢侈品消费，获得更多的税收向穷人转移，而我们恰恰减少这样的一个环节，就会出现穷人的钱都花光了也拉动不了基础消费，让更多的穷人去支付那支付不起的房价，银行给更优惠的贷款，只能增加他的信贷风险。
可能还和我们长远的经济政策有关，徐教授刚才说买不起房子应该白给，我们政府的人，在去年24号文件解决白给的问题，但现在解决得不够好。全国真正应该白给房子的人也就占2%，北京7万多户，600多户的家庭，也就是1%多一点。但是他们有很大的声音，获得媒体的支持。我们集中建设一段时间，不可能永远用这么大规模的去进行这样建设，因为没有那么多符合白给房子的家庭，更重要的是解决市场化的资源配置，否则就会使房地产市场更扭曲。股市可能有信息问题，房市也有信息问题，但是大家不敢有，怕媒体煽。开发商总想挣更多的钱，在互相博弈过程中，也造成了一些僵持。
有些城市政府已经僵持不住了，一些城市的政府变相用提高普遍商品房的价格加大住房免税，因为他无法决定税收，但他可以决定，2000元是普通商品房还是3000元是普通商品房，或者是8000元的是普通商品房，如果地方政府已经这样做了，意味着地方政府明确意识到土地地价的收入和房地产每平方米造成的财政收入对他是性命攸关的，所以我不认为中国政府会让房地产这个行业整个垮下去或者说让这个行业不为国家的GDP做贡献，我也不认为中国政府不想继续改善我们的城市化，不想改善我们的城市面貌，都不太现实，只是眼前的困难，主要是通货膨胀的压力和流动性过剩的压力，让选择控制通涨为主要目标，保持经济合理增长为主要目标，这两者之间有一个比较难的决策。这个决策可能在台上人说不清楚，台下人也说不清楚。
总理告诉我们一个最没有信心的事“他也不知道怎么办”。幼儿园的小朋友人说，最胆小的是太阳，因为白天他们才敢出来。最勇敢的是月亮，月亮只有最黑的时候照给人们光亮，因为他们不知道，月亮的光亮来自太阳，因为有了太阳才有每天，这在媒体当中是讲不清楚的，更多的理论是太阳是总胆小的、月亮是最勇敢的。所以别人不知道，先有白天还是先有太阳。我想最终我们的政策一定是希望人们的生活越来越好，不管什么主义，共产党的任务只有一条，让穷人变富人，让穷人过上好日子。
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